Terugblik themasessie Gebiedsontwikkeling

Op 11 juni heeft het innovatieteam Gebiedsontwikkeling de eerste themasessie georganiseerd. Het thema was: ‘De inzet van instrumenten van de Omgevingswet in gebiedsontwikkeling’. Het was een leuke en leerzame sessie met een grote opkomst!

Robert Leverman (directeur Stadshavens bij de gemeente Groningen) heeft zijn ervaringen met het project Stadshavens gedeeld en dit als illustratie gebruikt om zijn visie op gebiedsontwikkeling met ons te delen.

De video-opname terugkijken?

Na de bijdrage van Robert, was het tijd om met elkaar met een aantal casussen aan de slag te gaan: Beilen (Midden-Drenthe), Legmeer (Amstelveen), Noordkade (Waddinxveen) en De Boomgaard (Best). De ene casus was nog uitdagender dan de andere. De belangrijkste vraag daarbij was:

Welke combinatie van instrumenten leidt tot een ontwikkelstrategie die de ontwikkeling vooruit helpt?

Dit leverde interessante gesprekken op. Een halfuur bleek vaak te kort om tot een integraal advies te komen. Deze uitdaging smaakt zeker naar meer!

Om dit soort gesprekken in andere projecten vaker te voeren met collega’s of de opdrachtgever, delen we graag een ‘placemat’ met jullie. Deze is op 11 juni al in een aantal groepen gebruikt om het gesprek te structureren. Om te illustreren hoe dit kan werken, hebben we dit onderstaand kort uitgewerkt voor de casus Noordkade in de gemeente Waddinxveen.

Note: De placemat is ook te raadplegen(downloaden) via M-Files.

Casus Noordkade

Wat zijn de uitgangspunten?

Noordkade is een verouderd bedrijventerrein (26 hectare groot, bedrijven t/m milieucategorie 3.2), dat zal gaan transformeren naar een woon-werkgebied met 1.500 woningen en 17.000 m2 BVO voorzieningen.

Ten behoeve van deze transformatie heeft de gemeente een aantal acties ondernomen. In 2022 is een stedenbouwkundige visie vastgesteld en op een deel van de gronden is in juni 2022 een voorkeursrecht gevestigd. Voor het gehele gebied is op 11 oktober 2023 een voorbereidingsbesluit genomen. Nu is de gemeente zoekende naar de juiste vervolgstappen, wetende dat er binnen het plangebied sprake is van een groot aantal grondeigenaren en dat de gemeente slechts een klein deel van de gronden in bezit heeft.

Instrumenten Omgevingswet

Welke instrumenten zijn nodig vanuit de beleidsontwikkeling?

De eerste stap van de beleidscyclus (en de placemat) is de beleidsontwikkelingsfase, waarbij visievorming centraal staat. In de nog geldende structuurvisie is Noordkade aangemerkt als transformatiegebied. Daarna is voor Noordkade een stedenbouwkundige visie vastgesteld die een basis biedt voor beleidsdoorwerking in een planologisch instrument.

Welke instrumenten zijn nodig vanuit de beleidsdoorwerking?

Fase twee van de beleidscyclus is beleidsdoorwerking. Hierbij dienen keuzes gemaakt te worden over de inzet van instrumenten voor het mogelijk maken van de transformatie. Planologisch is er keuze tussen een wijziging omgevingsplan of een BOPA. In deze casus is een wijziging omgevingsplan voorstelbaar, omdat:

• daarmee geregeld kan worden dat de milieucategorieën/toegestane milieuactiviteiten van bedrijven ingeperkt kunnen worden, zodat er ruimte ontstaat voor nieuwe woningen t.b.v. de transformatie naar een woon-werkgebied;
• het uitwerkingsniveau van de plannen voor de verschillende deelgebieden nog niet zodanig concreet is dat met BOPA’s gewerkt kan worden en met een wijziging omgevingsplan meer ruimte en flexibiliteit geboden kan worden.
• gelet op het grote aantal eigenaren, het niet in de lijn der verwachting ligt dat het lukt om met elke eigenaar tijdig een anterieure overeenkomst te sluiten. Het heeft dan de voorkeur om regels kostenverhaal op te nemen bij de wijziging van het omgevingsplan die voor heel Noordkade gelden in plaats van kostenverhaalvoorschriften bij elke afzonderlijke BOPA.

Let op! voor de transformatie is het ook van belang om goed zicht te hebben op een eventuele m.e.r.-beoordelingsplicht. Dit heeft ook verband met de andere instrumenten.

Aandachtspunten voor de planning, en daarmee ook voor de strategie zijn:

• het in 2022 gevestigde voorkeursrecht én
• het in 2023 genomen voorbereidingsbesluit.

Het voorkeursrecht is op basis van een structuurvisie gevestigd en loopt in juni 2025 af. Het voorbereidingsbesluit loopt ook midden 2025 af. Het voorkeursrecht kan verlengd worden op basis van een wijziging omgevingsplan en een nieuw voorbereidingsbesluit kan genomen worden door dit te verwerken in het omgevingsplan. De tijd zal hiervoor waarschijnlijk (te) krap zijn en dus loopt de gemeente een risico. Het voert voor nu te ver om dit uit te werken, maar binnen ons bureau hebben we de kennis in huis om de gemeente hierover te adviseren.

Zoals de casus Noordkade laat zien, komen er veel aspecten kijken bij het bepalen van een ontwikkelstrategie en is het van belang om vanuit een breed perspectief naar de opgave te kijken en daarover te adviseren.

Een hele mooi uitdaging die we de komende tijd in meer projecten aangaan!

Doen jullie mee?

Het Innovatieteam Gebiedsontwikkeling van Rho